A股房地产行业总市值已跌至5000亿，远低于部分科技股公司市值，显示其面临的严峻形势。保利发展2025年前三季度营收同比下降4.95%，净利润锐减75%，签约额下滑16%。尽管单三季度收入有所增长，但毛利率大幅下降导致亏损。全国商品房销售额相较于2021年巅峰期已腰斩，反映出行业供需失衡和市场信心不足。文章分析认为，地产行业走到今日局面，一方面是多年高速发展后供需关系改变，行业反应迟缓；另一方面，国家战略重心转向科技、新产业，导致经济结构深刻变革，财富分化加剧，普通人购房意愿降低。未来几年，保利等地产公司仍将面临压力，而银行、消费等行业则可能展现出更稳定的前景。作者建议规避地产、医药、伪科技等行业，关注品牌银行、消费、公共事业和证券。

📉 **房地产市值急剧萎缩，行业困境显现**：A股房地产总市值已降至5000亿，远不及部分科技公司，反映出行业整体的低迷。保利发展2025年前三季度营收和净利润大幅下滑，经营现金流承压，签约额也出现同比下降，显示出其面临的严峻财务状况。

📉 **供需失衡与市场信心不足，销售额大幅下滑**：全国商品房销售额较2021年峰值已下降超过50%，表明房地产市场供需关系已发生根本性转变，且市场信心严重不足。保利单三季度虽然收入增长，但毛利率的显著下降导致亏损，这反映了前两年销售的房产结算情况，而当前房价持续下行，预示着未来业绩仍将承压。

💡 **国家战略重心转移与经济结构深刻变革**：国家战略正从房地产转向科技、新产业和人工智能等领域，经济设计更加侧重于政治导向。这导致了财富向少数掌握高精尖技术的人群集中，底层人群赚钱机会减少，进而影响生育率和整体消费意愿。过去支撑经济增长的地产行业就业带动效应减弱，而高科技领域提供的就业岗位相对有限。

📈 **行业前景分化，投资策略需调整**：在新的经济结构下，过去许多优秀企业未来的利润可能面临下行。文章建议投资者应摒弃旧有思维，关注那些能在未来10年保持利润稳定、回报股东并具备持续竞争优势的行业和企业。作者前瞻性地提出了“6个不买”的行业（地产、地产链、医药、伪科技、保险、高杠杆股）和“可以买”的行业（品牌银行、品牌消费、公共事业股、证券股），以适应经济转型。

💰 **财务压力与潜在风险，存货计提成焦点**：保利发展虽然财务费用因利率下行有所缓解，但其巨额计息负债仍构成压力。同时，高达7500亿的土地存货以及可能不充分的计提，在房价持续下跌的背景下，存在年报计提大幅增加的风险，类似于万科的案例，显示出行业内普遍存在的存货减值风险。

现在的A股房地产总市值只有5000亿了，还不如隔壁科技股一个公司市值高，确实太难了，地产走到今天这个局面有两个重大原因，点评的时候我会说，巴哥还是一如既往看看地产公司发生了什么。

2025年保利三季报数据。

收入1737亿，同比下降4.95%，净利润19.28亿，下降75%，经营现金流70亿。

2025年1—9月，保利签约2017亿，同比下降16%。保利三季报现金1226亿，计息负债3726。

单三季度收入568亿，同比增长30%，净利润亏损7.82亿，单三季度毛利率10.7%，同比下降5个百分点。

关于业绩说明

2025年1—9月全国商品房销售面积6.58亿平方米，销售金额6.3万亿，今年预计销售额8.5万亿左右，要知道2021年巅峰期销售了18.2万亿，直接下降了53%，对于一个占gdp比重这么大的行业来说，可见多少人收入受到了影响。

保利单三季度收入增长，亏损主要原因就是毛利率下降太多了，地产公司结算的收入都是前两年卖的房子，也就是反应的是2023—2024年的情况，实际上今年房价还在持续下行，跌幅还在扩大，现在看保利后面两年的业绩还要身陷泥潭，根本没有办法好转，好在利率在不断下行，保利财务费用可以喘口气了，不然3700亿计息负债，每多1个百分点就要增加37亿的费用。按照巴哥的理解，现在的地产公司就应该停止拿地，你看看谁会急一点，拿地干嘛呢，拿了还要亏钱。最后就是存货方面，保利目前还有7500亿土地存货，保利这两年计提100亿，这几年都没有怎么计提，三季报也没有计提，现在房价持续下行，保利存货计提不充分，也有可能年报来个大的，隔壁万科最近2年存货计提400亿，直接不装了。

巴哥点评时间

刚开始我说房地产走到今天这个局面有两个重大原因，现在巴哥用更大的视角展开和你们谈谈，第一个原因很明显，就是地产高速发展很多年了，房子已经不缺了，导致供需失衡，而地产公司反应太慢了，扩张太猛了，早早不拿地，搞几栋酒店、写字楼，公寓收收租，做做物业管理，日子过得就很舒服了，随着房价的持续下跌，人们更没有购房的兴趣了，房地产还在持续调整当中，目前看保利未来1—3年日子还是很难过。

第二个重大原因很少有人明白，需要更高的视角才能看明白，很明显gjd未来5—10年的重点都放在科技，新产业，人工智能，安全，经济服务于政治，政治对经济设计起到绝对作用，我们走什么路，又会给这个时代带来巨大的改变，很多新东西会冒出来，很多东西又淘汰掉了，时代车轮滚滚向前，然而事物总是有两面性，有好就有不好，可以想象，这些高科技产业链都是属于高精端人才玩的，普通人很难粘到边，这个就会导致财富不断分化，大量底层人赚钱很难，财富聚集少部分人手里，因为这些高科技领域不像地产行业，地产可以带动的就业有多大，而高科技领域提供的岗位很少，这样发展的趋势就是出生人口也是持续下滑，大部分人压力很大根本不愿意生，反应到A股各行业来看就非常明显了，你像茅台、片子癀这类高端商品增速肯定要慢了，如果没有大的通胀，提价能力会非常弱了，能保住价格都不错了还提价，没有提价功能，估值就不会有那么高了，银行总体来看是稳定的，说他稳其实是每年保留了股东大量留存利润，没有这些再投资银行利润早就下滑了，没有办法，现在还在让利阶段，大部分人赚钱很难的时候，银行怎么可能不降利率呢，银行主要是看利率，利率确实会在一个比较长的时间在底部磨。

所以，不要再用过去的思维思考问题了，过去很多优秀的企业在未来10年利润都要下行，我们的经济结构目前正在发生巨大的转变，什么样的行业，什么样的企业能在未来10年盈利保持稳定，能够回报股东，能够具有持续的竞争优势，这需要我们安静的思考。

最后巴哥前瞻性提出6个不买的行业，1、地产，2、房地产产业链，3，医药，4、伪科技股，5，保险，6、高杠杆股。

能够买的行业，1、品牌银行、2、品牌消费，3，公共事业股（能源股），4，证券股。

$保利发展(SH600048)$ $万科A(SZ000002)$ $金地集团(SH600383)$ @今日话题

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