纽约州州长签署了一项新法案，禁止房东使用价格操纵软件来设定租金，使纽约成为美国首个在全州范围内禁止算法定价的州。此前，已有多个城市出台了类似禁令。RealPage等软件公司提供的算法工具，不仅能设定租金，还能优化入住人数和续约条款，但州长认为其“私有数据算法”扭曲了住房市场，损害了租房者利益，尤其是在住房危机时期。新法案将使用此类软件的房产持有人视为合谋，因为算法定价意味着房东选择不互相竞争。据估计，此类软件在2024年已导致美国租客损失约38亿美元。此前已有调查揭示该算法与租金上涨相关，美国政府也已起诉RealPage涉嫌垄断。该法案旨在保护租房者免受“算法协同定价”的危害，并明确了通过人工智能进行租金操纵的违法性，将于60天后生效。

🏠 纽约州成为全美首个全州禁止房东使用价格操纵软件设定租金的州，此前泽西市、费城等城市已实施类似禁令。新法案旨在保护租房者免受算法定价带来的负面影响，特别是在当前住房供应和负担能力面临挑战的时期。

📊 RealPage等软件公司提供的算法工具，宣称能帮助房东“优化租金”和“实现最高收益”，但州长认为这些“私有数据算法”扭曲了住房市场，导致租金上涨。这些软件不仅设定价格，还可能影响入住人数和续约条款。

⚖️ 新法案将利用价格操纵软件的房产持有人视为“合谋”，因为算法定价实际上意味着多位房东或物业管理者选择不进行市场竞争。这种行为被视为一种违规，可能导致租客在2024年损失高达38亿美元。

🏛️ 该法案更新了反垄断法，明确将通过人工智能进行的租金操纵定为非法行为，并划定了行为界限，以防止在州内发生反竞争和价格操纵行为。该法案将于签署后60天生效。

10月16日，纽约州州长霍楚（Kathy Hochul）签署了禁止房东使用价格操纵软件设定租金的新法案。纽约因此成为美国首个在全州范围内禁止房东利用算法定价的州，此前泽西市、费城、旧金山和西雅图等城市已颁布了类似城市级禁令。

RealPage等软件公司为房东提供算法工具，能够设定租赁价格，还能帮助决定每个单元的理想居住人数以及续约条款。RealPage宣称这些工具可帮助客户“优化租金，实现每一处房产的最高收益或最佳租金与入住率组合”。但霍楚表示，这些软件公司宣传的“私有数据算法”导致了“住房市场扭曲”，损害了租房者利益，“尤其是在住房供应及负担能力危机时期”。

新法不仅禁止利用软件设定租赁条款，还明确规定任何使用此类软件的房产持有人将被视作合谋——即，多位房东或物业管理者借助算法定价，就意味着他们在实际操作中选择不互相竞争，无论这种行为是“知情还是出于鲁莽”。这与单纯使用软件本身是不同性质的违规。

据霍楚办公室发布的说明，该软件的使用在2024年让美国租客损失约38亿美元。一项2022年的调查曾揭示，RealPage算法与全国范围内租金飞涨相关。2024年，美国政府已起诉RealPage涉嫌垄断与操纵租金。

该法案被认为可保护租房者免受“算法协同定价”的危害。美国经济自由项目州及地方政策主管加拉法洛（Pat Garofalo）在一份声明中说，这项立法更新了反垄断法，明确通过人工智能进行租金操纵是违法行为，并划定了行为界限，防止联邦政府发现的反竞争和价格操纵行为在州内发生。

该法案将于60天后正式生效。