文 | 酒管财经
10年前酒店常改成写字楼。如今，写字楼又反改作酒店。
近日，佛山原农行总部大楼宣布将启动改造，转为全季酒店。这座老建筑在空置2年后，终于迎来了转机。
这并非个例。纵观近两年社会上的老旧物业资产，公寓改酒店、写字楼改酒店、商场改酒店等改造案例频频出现。
对酒店来说，办公楼、商场、公寓等存量物业一般位于核心商圈或交通枢纽，客源稳定，契合其选址需求；对存量物业来说，酒店业态抑或是其高空置、难去化的突围风口。
这种改造趋势正成为越来越多投资人的选择。
01空置2年的金融地标改成酒店了
近期，佛山市建鑫住房租赁有限公司与华住集团正式签署物业租赁协议，也代表这座36年的地标性建筑将启动改造，以全季酒店的新身份归来。
消息发出后，不少网友在社交平台上评论：
“期待，原农行总部那一段，感觉死气沉沉好几年了；”
“希望楼顶保留原有特色进行改造，可以作为一个打卡点；”
“地段真的很不错，盘活了挺好，但附近酒店真不少；”
据了解，祖庙路74号办公大楼于1988年建成，最初作为中国农业银行佛山分行总部大楼使用，后成为佛山30多年间的金融地标。
图源：高端酒店汇
直到2023年，佛山农行总部搬迁，原祖庙路74号大楼开始空置。
其实，原佛山农行总部大楼的“重生”，仅是城市老旧物业转型升级的一个缩影，类似老旧物业改成酒店的改造项目还有很多。
今年10月，上海阳光城总部大厦以13.1亿元拍出，将转型为酒店或租赁住房。
公开资料显示，滨江国际广场1号楼建成于2017年8月，并更名为“阳光控股大厦”。2022年起，阳光城为偿还债务，抵押滨江国际广场1号楼并多次拍卖，上架1年，4次流拍，最终在今年以13.1亿元售出。
图源：澎湃新闻
据悉，买家为格美集团关联企业。该公司透露，看中上海规划带来的机遇，将在此处“商改住”或“商改酒”。
无独有偶。近期引发网络热议的“天下第一水司楼”改造项目，同样以高档酒店的业态在国庆期间亮相。
另外，还有今年10月武汉江汉区越秀国际金融中心T4栋写字楼将启动改造，计划投资1.8亿元打造源宿酒店。
上述种种，何尝不是中国无数城市老旧物业的共同境遇——它们占据着城市的核心区位，却功能褪色，甚至空置荒废。
那么，如何才能让这些老旧物业焕发新生？
为老空间匹配一个符合当代需求的新功能。其中，改造为酒店，即为一个极具魅力的优选项。
据开发主体统计，利用既有建筑改造的成本比新建建筑低约三分之一，也为功能转换提供了可行性。
02酒店集团抢滩存量改造新蓝海
要么在挣扎中归于沉寂，要么在转折处迎来新生。
高度关注盘活存量资产议题的背后是正经历转型的中国地产。早在2019年，RET研究中心数据就表明，我国商业建筑的存量面积已达到90000万平方米，现在只会更甚。
图源：产经头条
在这个阶段，这些商业建筑或多或少都面临类似困境：经营模式局限，硬件老化等。改造更新势在必行，而其基本守则就是追求坪效最大化以及资产保值和升值。
面对老旧物业存量改造的巨大市场，各大酒店集团也迅速纷布局品牌，抢占这片“存量改造”新蓝海。
华住集团率先发力，“美好家族”系列成为存量市场赋能焕新的专业品牌矩阵。
美好家族是原华住“美仑家族”升级而成，包含美爵、美仑美奂、美仑国际、美仑四个酒店品牌。
其中，美仑酒店定位中高端存量焕新酒店品牌；美仑国际酒店定位高端全服务酒店品牌；美爵酒店定位国际高端全服务酒店品牌；美仑美奂酒店定位国际高端新奢精选酒店品牌。
相比华住的全品牌系列，亚朵集团的创新显得更为轻量化。亚朵3.5SE通过对存量酒店空间的改造优化，为用户提供超预期的空间及精致体验，进一步提升酒店溢价能力。
而东呈集团旗下的柏曼酒店，以“医美式改造”为核心，针对存量酒店提供精准改造服务，用单房造价3-5万元证明了存量改造的价值。
除此之外，入局存量改造赛道的头部酒店集团还有很多。
锦江酒店（中国区）推出“金蝉计划”，针对存量酒店提供轻量化改造方案；首旅如家旗下的万信，作为中高端精选服务品牌，通过“百筑店基”计划为存量酒店提供一站式改造方案。
艺龙酒店科技旗下的艺龙安云店，专注存量中档酒店数智化改造；梵花世纪酒店集团旗下的凡花悦璟，通过灵活的改造方案已成功落地多个存量改造项目，如衡阳天成大酒店、佛山旋宫酒店等。
璞廷酒店集团旗下的纽宾凯怡亭酒店品牌，以“一店一设计”理念和“投资-改造-运营”一体化模式，专注于存量资产激活。
03老旧建筑如何焕发新生
随着酒店业进入存量时代，品牌们需要格外重视存量资产的改造与更新。
或许，未来投资人比拼的不再是谁能改好一栋楼，而是谁能让其一栋老旧建筑通过改造不再沉默。
每十年高端酒店客房新增数 图源：仲量联行
当客房新增数量走上快车道，地产正经历转型，作为城市经济循环的重要一环，老旧或空置建筑改成的酒店该如何突破桎梏，焕发新生？
正如上文中所说，老旧建筑改为酒店是一项双向共赢的项目，然而并非所有的老旧物业资产都适合改为酒店。
首先，从酒店角度来说，地段是关键因素。
比如上文中提到的原佛山农行大楼项目，是佛山市30多年间的金融地标建筑，地处佛山商业的黄金地带。其中佛山项目属于超核商务区，具备做中端酒店的区位逻辑。
其次，从经营模式看，自持物业与租赁型物业也存在很大区别。
一位从事酒店投资的业内人士分析称，租赁型物业看似比自持物业挣钱，但租赁性投资成本越来越高，需要大量经验、资金、还要有好物业，入门门槛相较之前有所提高；自持物业则需通过产品分层、技术赋能和资产优化实现价值提升。
图源：海豚投资研究院
接着从建筑结构角度来说，主体形态是否具备现实基础。
近期热门的贵州独山“水司楼”改造项目，改造前主体建筑自带吉尼斯纪录流量，高达99.9米，具备高端酒店建筑形态。
此外，为保证安全，拆除了大楼建筑存在消防隐患的木质结构，替换为钢筋混凝土框架与玻璃幕墙，使之更具实用性。
最后，政策支持同样不可或缺。
横琴粤澳深度合作区执行委员会2024年曾发布通知，将可申请临时改作酒店的建筑由原先的“存量空闲商业、办公物业”扩大到“包含商业、商务办公、文化创意、高新技术及科研等用地中已完成竣工备案的建筑”。
山西晋城市曾出台《既有建筑改变使用功能联合审查办法》，其中包含：商业、办公建筑内部的业态调整或者互换，包括商店、办公、酒店、旅馆、超市、餐饮、娱乐、影剧院、健身房等属于正面清单，无需征求规划资源主管部门意见。
而擅自将非住宅建筑改为住宅、酒店式公寓的，利用住宅建筑改为有安全、噪声、光、油烟污染等问题以及严重影响周边环境的项目等，则被列入负面清单。
老旧物业的酒店化改造不是简单的装修工程，而是一场从定位、设计、改造到运营的系统性重塑。
当然，老旧资产改造升级时，酒店并非唯一答案。核心在于，我们要用发现的眼光，去看待每一座沉默的老建筑。
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