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文章作者参加香港房产投资课程后，对香港楼市有了新的认识。尽管经历了社会和经济变化，但香港凭借其独特地位和政策优势，正迎来新的发展机遇。作者认为当前香港楼市环境与2003年相似，是入场时机。投资策略上，文章强调善用银行贷款实现高杠杆，寻找租金回报率4.5%以上并能覆盖月供的房产，并重点指出淘到市场价八折的“笋盘”是关键，能有效规避风险并锁定收益。
🇭🇰 香港楼市迎来转折点：文章认为，尽管香港经历了社会和经济的重大变化，但人才政策放宽、资本市场活跃以及香港作为中西方交流中心的独特地位，预示着楼市正迎来类似2003年的转折点，具备投资潜力。
📈 租金回报率与杠杆并重：作者强调，投资香港房产应着重寻找租金回报率在4.5%以上，并能覆盖月供的房产，以降低持有成本和风险。同时，善用香港银行高达九成的按揭贷款政策，实现高杠杆投资，是普通人获取低息贷款并放大收益的重要途径。
💰 淘“笋盘”是关键策略：文章指出，在香港高度竞争的市场中，成功投资的关键在于识别并购入市场价八折的“笋盘”。这类房源能为投资者提供安全边际，即使市场波动也能实现盈利，而发现这些稀缺机会则需要系统学习和实操经验。
原创 库克船长 2025-10-04 21:47 中国香港
善用杠杆，找到租金回报率4.5%以上，市场价八折的笋盘。
今天参加了一天的香港房产投资课程学习，对香港房产投资有了新的认识，感觉香港房产投资可能可以搞起来了。上一次参加类似房产投资的学习交流课程，大概得是在7-8年前的深圳了。远离房地产投资好久了，对房产投资也没啥兴趣很久了。不过经过一天的学习，好像又有了新的认识。 Part. 1
最近的5-6年，香港整体社会环境和经济环境，都发生了挺大的变化。房价在2019年左右见顶后，经历了2019年的社会运动，2020年的疫情封控。随后有了大规模的移民潮，几十万香港人离开了香港。疫情封控结束后的2023年，掀起了北上消费潮流，对本地餐饮和零售业是严重重创。以此同时，内地电商和本地生活服务南下香港，进一步重创香港本地零售业。香港人本地的办公模式和消费模式，都相较2019年前发生了不小的变化。这一系列的变化，伴随着美国前几年的加息，香港住宅价格也经历了持续几年的下跌，目前香港房价距离高点大约下跌了30%左右。香港未来还有什么新情况会比现在更差吗？Part. 2
但另一个情况是，这几年香港人才政策大放水，一下子多了几十万新拿到香港身份证的人才；也有很多人涌入香港工作、创业、学习和生活了。也多了很多为了拿到香港身份来香港读书的成年人，也多了很多原来计划去欧美留学但是现在改道香港留学的大学生。在人流涌入的情况下，香港的房租这几年是节节升高的。目前香港住宅租金基本接近了历史最高水平。另外随着美联储降息，目前香港的一房和两房住宅租金，首付三成的情况下大部分已经可以抵消月供，甚至有些楼盘还可以租金多于月供。还有一个数据是这几年香港人的家庭中位数收入是在上升的，香港各个阶段的家庭收入也是上升的。这种收入上升和房价下降的背驰，在历史上的比较罕见的。另外香港今年的资本市场表现异常亮点，IPO融资额全球第一，内地企业排队赴港上市。恒生指数今年的涨幅也是名列全球前列，参与资本市场的人都是赚得盆满钵满的。Part. 3
所以课程的主讲老师觉得，目前香港的楼市环境，和2003年的时候是有点像的，可能是类似香港楼市2003年的转折点。即支撑楼市的基本面已经好转了，但是情绪基本面还没好转，不过成交量已经在慢慢起来了，价格也总体企稳了。现在就是入场的时机。尽管香港看起来还有各种各样的困难，但是香港作为中国的特别行政区，在面对中美博弈大局下，扮演的是不可替代的决策的。香港从1841年开埠至今，主体产业发生过不同的变迁，但是始终作为国际经济交流交换中心的地位没有变过。虽然香港回归中国快30年了，香港也在内地化，但是香港始终都是中西方交流的交汇点。内地不适宜推行的政策，不适合的产业，却可以在香港进行，譬如web3和区块链，譬如资金的自由兑换和全球投资。这些都是香港独一无二政策和地位的存在，也是香港不动产物业的价值承载支撑所在。Part. 4
话说回来，如果香港楼市到了可以投资的时点，那怎么做投资呢？之前我觉得香港的楼市投资市场，是一个高度竞争的市场，但凡投点蝇头小利，可能都很快被人被挖掘了。听完今天的课程，感觉好像又还是很有机会的，但是需要利用好三点。第一点要善用杠杆。通过购买物业获得银行大额贷款，依然是普通人获得低息贷款的最便利的方式。目前香港的按揭带乱利率是3.375%，在历史上属于中间水平吧，比前几年已经降低不少，但是距离历史低位还高不少，但是已经进入了降息通道。历史上降息通道房子总体价格是在上升的。目前香港按揭贷款，最高可以贷款9成，意思是最大可以放十倍的杠杆。善用杠杆的前提，也得了解清楚香港这边的银行贷款政策。这边和内地不太一样，收入流水这些，来不得虚假。收入流水造假在香港是严重刑事行为。所以怎么提前规划收入，能多获得银行贷款是需要专业学习的。第二点是要找到高租金回报率的房子。目前香港房租租金回报率都比较高，一房租金回报率平均在3.7%以上，二房在3.2%以上。老师说他们目标投资的房子，租金回报率必须在4.5%以上，扣除各种物业费用、差饷地租和其他费用，依然要能覆盖利息开支才行。如果遇到利息上行，房贷压力增加；那房租也要有上涨潜力才行。譬如可以通过翻新出租，客厅变房间等方式，增加房间租金坪效，能抵御利息上行的风险。能租金抵月供的话，相当于付完首付后，就是免费的房子了，至少就没有月供压力了，持有久一些也没有关系。第三点，也就是最关键的一点，那就是要淘到市场价8折的笋盘才能下手。这样的话，即使市场不涨，也有机会市场价卖出后能赚到钱；或者即使市场还要整体下跌5%-10%，也不至于亏钱。怎么淘到市场价8折的笋盘，那就是一个很系统的活了，要通过大课程才能学习到；也需要实操和不停的踩盘建立香港楼市的整体认知。这样8折笋盘出来的时候，你才能快速决策，快速下手。当一个房源流出到市场上，大家都能够看到的，其实就是普通市场价的房源了，可能就没有什么投资价值了。Part. 5
我听下来，总体逻辑没有什么太大的问题。目前香港的私人住宅占比53%左右；私楼还是稀缺的，目前租金回报率高，租金抵月供了，利息也在往下走。大量的高才优才持续涌入，这些人总有一部分迟早要买楼的。所以能淘到8折笋盘，赚钱确实是板上钉钉的，接下来就是学习怎么能淘到8折笋盘了。加入香港房产交流群，加V：dafu20230320更多精选文章，点击：
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我是库克船长，环球旅行过83个国家，曾经是阿里飞猪旅行TOP卖家，买卖过深圳双位数的房产，A股熔炉里锤炼了六年，华中科技大学法学院毕业。
现常居香港，主要做二级市场投资和香港保险业务，也在招募有香港身份的港险合伙人。有港险配置需求和想做港险业务的朋友，可以联系我，加V：76015458
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