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香港私人住宅租金持续上涨，主要受内地高才优才和留学生需求拉动。尽管私人住宅价格连续四个月上涨，但今年前七个月累计跌幅仍达-0.45%，过去一年跌幅约-3.3%，与2021年9月高点相比跌幅约-28%。商业写字楼和街铺租金及买卖价值持续下跌，空置率约14%。香港未来土地供应可能增加，对中小面积私人住宅市场产生持续影响。
🏠 私人住宅租金上涨：受内地高才优才和留学生需求拉动，香港私人住宅租金持续上涨，尤其小面积纳米楼租金创历史新高。
💰 私人住宅价格筑底：尽管租金上涨，但今年前七个月私人住宅价格累计跌幅仍达-0.45%，过去一年跌幅约-3.3%，与2021年9月高点相比跌幅约-28%，显示价格仍在筑底过程中。
🏢 商业写字楼和街铺价格下跌：香港甲级写字楼租金和买卖价值已回到2010年水平，租金较2019年高峰期下跌约-41%，买卖价格下跌约-55%。街铺租金和买卖价值更跌至2003年水平，较2014年高峰期大跌-72%。
🌍 土地供应可能增加：香港未来土地供应可能按政府需要持续增加，北部都会区预计有天量土地和住宅楼供应，这对中小面积私人住宅市场产生持续影响。
📉 持续下跌风险：商业物业和街铺租金及买卖价值仍可能继续下跌-5%-10%，受北上消费和电商南下的双重冲击，以及内地高端游客消费习惯改变的影响。
原创 库克船长 2025-09-01 13:45 中国香港
香港还有一个百年未有之变局是，未来土地供应可能会持续增加。
Part. 1
香港差饷物业估价署公布了香港7月份私人住宅指数，按月上升了0.4%，连升4个月；但累计下来，今年香港前7个月楼价总体依然跌幅在-0.45%。过去一年跌幅在-3.3%左右。相较2021年9月份高点，私人住宅楼价跌幅在-28%左右。不过香港的私人住宅租金却节节升高。主要原因是内地高才优才来港，以及来港留学生，拉高了整体租金水平；香港住宅租金已经接近历史最高水平。小面积纳米楼租金甚至创出历史新高，吸引了很多机构租金进军学生宿舍市场。
Part. 2
香港甲级写字楼租金和买卖价值，已回到2010年水平，其中租金相较2019年高峰期下跌了大约-41%，买卖价格大约下跌了-55%。仲量联行主席预估，今年租金还会继续下跌-5%，价格再跌-5%-10%。目前商业写字楼空置率14%左右，资不抵债的情况持续，银行可能会向业主追收抵押贷款差价，俗称CALL LOAD。
Part. 3
香港街铺租金下跌则更夸张，租金已经回到2003年水平，相较2014年高峰期大跌-72%，买卖价值也跌了-72%，回到21年前。因为租金大跌，已经逐步吸引到了一些外来品牌，包括很多内地消费企业，已经大举进军香港。不过依然要面对北上消费的压力，还有电商南下对民生商铺的冲击，以往内地高端游客消费习惯也在改变，香港的街铺租金及买卖价值依然可能继续跌-5%-10%。
Part. 4
总的来说，香港目前的楼市情况还是筑底与寻底中，虽然短炒获利案例不时出现，但是更多的还是割肉卖楼或沦为银主盘的消息。目前看香港私人住宅里小面积类型住宅价格可能相对稳定了，因为有高租金的支撑，还是吸引了一些投资者入市，也吸引了不少人“转租为买”。但因为商业物业还在持续下跌，北上消费越来越成为潮流，南下香港的电商势力对香港的影响估计还远远没有到顶，我估计香港商业写字楼和街头商铺，依然要面临严峻挑战。
Part. 5
香港大面积私人住宅，目前价格依然非常高，因为数量比较少，所以价格下跌也比较缓慢。但是这些大面积私人住宅，我估计也会受累于持续下跌的商业物业影响，这2类物业的持有人，可能是同一类人。已经持续出现因为投资商业物业资不抵债，被银行追债，不得不大幅降价抛售豪宅的案例，还有沦为银主盘的案例。一旦沦为银主盘，最终的成交价格，必然是大幅亏损，大幅低于市场价格。前段时间，由深圳祥祺集团主席陈红天或其相关人士持有的山顶歌赋山道15号豪宅，原于2016年以21亿元购入，经银主接管后于昨日以7.9亿元易手，较购入价账面贬值约13.1亿元，跌幅约62.4%，成为香港住宅市场罕见的大额贬值个案。祥祺集团主席陈红天就是因为投资太多商业物业写字楼，杠杆太高，窟窿太大，然后连累到名下豪宅了。
Part. 6
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