📈 **专项债支持保障房收储面临挑战：** 自2024年末以来，地方政府专项债被寄予厚望，用以支持闲置土地回收和商品房收购，从而建设保障性住房，以缓解房地产库存压力。然而，截至9月3日，全国已落地的537个专项债收储项目中，仅有1466亿元的规模用于支持“两个领域”，其中收购存量商品房的项目尤为稀少，仅占18个，不足总项目数的4%，表明该政策的推进存在显著的迟滞。

⚖️ **核心难题在于定价与收益平衡：** 专项债支持保障房收储项目进展缓慢的主要原因在于其固有的难点，特别是定价机制的不合理以及项目收益率的平衡问题。如何科学合理地确定收购成本和保障性住房的租金或销售价格，同时确保项目能够实现可持续的经济效益，是政策落地过程中亟待解决的关键。这直接影响了地方政府和开发商的积极性。

💡 **地方探索创新实践提供经验：** 尽管面临挑战，部分城市在政策小范围落地过程中已积累了宝贵的创新经验。例如，推行“肥瘦搭配”的资产组合模式，即将收益较好的项目与收益一般的项目结合，以实现整体收益的平衡；以及建立收储绿色通道，简化审批流程，提高项目推进效率。这些实践为其他地区提供了可借鉴的模式和方法。

🚀 **优化融资与退出机制是关键：** 专家建议，为进一步优化保障房收储的融资和退出机制，可以考虑多项措施。包括探索发行超长期特别国债，为收储提供更稳定、长期的资金支持；优化债贷组合，通过引入更多元化的融资工具，降低融资成本和风险；以及完善保障房REITs（基础设施领域不动产投资信托基金）的发行机制，为项目提供更畅通的退出渠道，吸引更多社会资本参与。

人民财讯9月5日电，2024年年末以来，利用地方政府专项债券支持回收闲置土地和收购存量商品房（下称专项债支持“两个领域”）用作保障性住房（下称“保障房”）的政策被视为破解房地产库存困局的新思路。但从推进成效来看，受制于定价机制与收益率平衡等难点，总体进展缓慢。据企业预警通数据，截至9月3日，全国已落地537个专项债收储项目，用于支持“两个领域”的专项债使用规模为1466亿元，这些项目中用于收购存量商品房的债券只有18个，比重不足4%。不过，在政策小范围落地过程中，部分城市的创新实践已为破解核心难题提供了有益经验，如推行“肥瘦搭配”资产组合模式、建立收储绿色通道等。受访专家建议，可考虑通过超长期特别国债支持收储、优化债贷组合、完善保障房REITs（基础设施领域不动产投资信托基金）发行等方式优化收储的融资和退出机制。