整体地产销售量价的持续好转，仍待存量房收储和城中村改造等对供需面有持续改善效果的政策切实落地
2025年8月25日，上海市住房城乡建设管理委等六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，包括调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等政策。同日，覆盖A股开发商股价+4.0%，跑赢沪深300指数1.9ppt；覆盖H股开发商股价+2.0%，覆盖重点物企股价+3.0%，分别跑赢恒生中国企业指数0.2ppt和1.1ppt。
上海出台楼市新政，我们预计将对局地市场情绪有阶段性提振。本次政策调整前上海购房套数限制为沪籍家庭2套，沪籍成年单身1套，非沪籍连续缴满1年社保或个税可购外环外1套，非沪籍连续缴满3年社保或个税可购外环内1套（成年单身仅可购二手房）。本次政策调整的增量空间在于沪籍与连续缴满1年社保或个税的非沪籍在外环外的购房套数取消，以及沪籍成年单身在外环内的限购套数由1套增至2套。本次调整还优化了公积金、利率、房产税政策：购买二星级及以上新建绿色建筑住房的公积金贷款额度上浮15%，购买预售新房可提取公积金付首付，同时提取公积金付首付不影响公积金贷款额度；商贷利率定价机制安排方面不再区分首、二套住房；在房产税上对于非沪籍予以首套房免征，二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60平方米的免税面积扣除。在8月8日北京出台楼市新政后，本次上海楼市政策跟进调整符合此前预期；从政策效果上看，二者均侧重于激发外围地区的多套购房需求，以及提高刚性和改善型购房者的支付能力，对局地交易量、前端挂牌价可能有阶段性提振。以北京新政为例，截至8月24日，北京新房及二手房交易量最新7日移动平均值较7月均值分别上涨4%和19%；二手房挂牌价在8月中旬环比下降0.6%，相较于7月的旬均环比降幅（-0.8%）略好转。往前看，我们认为整体地产销售量价的持续好转，仍待存量房收储和城中村改造等对供需面有持续改善效果的政策切实落地，从而与头部城市限购政策调整带来的情绪提振形成协同效应。
关注地产及物管板块投资机会。得益于近期政策端调整，以及流动性充裕背景下的资金轮动，地产及多元板块均有一定表现。8月初至今，覆盖A股开发商股价+6.9%，覆盖H股开发商股价+9.8%，覆盖重点物企股价+11.8%。往前看，考虑到当前地产基本面仍偏弱（二季度以来，一二手房销售面积同比跌幅走阔至约一成，房价月环比跌幅在-1.5%上下），近期政策端调整效果仍具有区域性和阶段性，板块走势很大程度上仍与市场流动性趋势关联。
风险：行业基本面超预期恶化；政策落地不及预期；房企经营压力强于预期。
图表1：超高能级城市限贷、限购、公积金政策执行情况
资料来源：政府官网，中金公司研究部
图表2：超高能级城市主要购房需求政策调整历程
资料来源：政府官网，中金公司研究部
注：本文来自中金公司2025年8月25日已经发布的《京沪楼市新政下再看地产股投资机会》，报告分析师：李昊、张宇、徐曼迪、孙元祺、王翼羽、宋志达
