中国房地产市场正经历深度调整，截至2025年8月，已有20家出险房企的债务重组或重整获批，化债总规模超1.2万亿元人民币。与此同时，市场冲击和经营压力导致2022年以来27家上市房企被动退市，另有部分房企选择私有化退市。为应对挑战，多家上市公司主动剥离房地产开发业务，转型轻资产模式或退出房地产领域。2025年上半年，上市房企整体业绩承压，超过六成企业出现亏损，主要归因于项目结算规模下降、毛利率走低、资产减值计提增加以及融资成本上升。

📈 **房企化债重组进展显著**：截至2025年8月，已有20家出险房企成功获批债务重组或重整，累计化解债务规模超过1.2万亿元人民币。其中包括融创、富力、奥园、远洋、时代中国、龙光等完成了境内外债重组，旭辉、佳兆业、禹洲地产、世茂、绿地、碧桂园等完成了境外债重组。新华联、霍煤龙兴房地产公司已完成重整，金科股份、协信远创的重整申请也已获法院批准并进入执行阶段。

📉 **上市房企退市与业务剥离现象增多**：2020年至2025年间，房企债务违约事件频发，截至2025年8月已有77家房企发生债务违约。市场冲击下，2022年至今已有27家上市房企因面值退市、连续亏损、财报难产等原因被动退市，另有个别房企选择私有化退市。此外，为应对转型需求或规避退市风险，鲁商发展、珠免集团、冠城新材等上市公司正积极剥离房地产开发业务，转向轻资产运营或退出该领域。

📊 **上半年上市房企普遍亏损，业绩承压**：2025年上半年，沪深上市房企业绩表现普遍不佳，已披露业绩预告的71家房企中，有45家预亏，占比高达63.4%，较去年同期上升1.1个百分点。亏损原因主要包括项目结算规模大幅下降、毛利率处于低位、新增资产减值计提、部分资产交易价格低于账面值以及有息负债利息费用化金额增加等。

🔄 **行业转型与挑战并存**：房地产行业正经历深刻的结构性调整，房企普遍面临化解债务风险、改善经营状况的压力。上市房企通过剥离地产业务、转型轻资产等方式寻求出路，显示出行业转型的趋势。然而，上半年多数房企业绩亏损的状况，也表明当前行业复苏仍面临较大挑战，市场信心和经营环境的改善尚需时日。

截至2025年8月，20家出险房企债务重组、重整获批，化债总规模超过12000亿元人民币。市场深度冲击，房企经营受到较大影响，2022年至今已有27家上市房企被动退市，另有几家房企私有化退市。出于主动转型和被动保壳的需要，多家上市企业剥离房地产开发业务，退出房地产业务或转型轻资产。

部分出险房企债务重组、重整获批

根据统计，截至2025年8月，完成境内及境外债重组的企业有融创、富力、奥园、远洋、时代中国、龙光。完成境外债重组企业有中梁、当代等。境外债重组获批的企业有旭辉、佳兆业、金轮天地、禹洲地产、世茂、绿地、碧桂园等。

2025年6月，新华联完成重整。霍煤龙兴房地产公司重整，获得批准。金科股份、协信远创进行重整，已经获得法院批准，目前在执行阶段。

截至目前，20家出险房企债务重组、重整获批，化债总规模超过12000亿元人民币。

表：出险房企债务重组或重整获批的情况

资料来源：根据公开信息整理

30家上市房企退市，多家剥离房地产开发业务

2020-2025年，共计70余家房企发生债务违约。2020年开始出现房企债务违约，2021年违约数量明显增多为16家，2022年密集爆发为44家，根据统计，截至2025年8月共计77家房企发生债务违约。

市场深度冲击及多家房企发生债务违约，房企经营受到较大影响，2022年至今有27家上市房企被动退市，其中A股14家，原因为面值退市及连续亏损；H股13家，原因为财报难以发出及难以达成复牌指引，未能复牌，停牌超过18个月。另外，有个别上市房企私有化退市。

近年，出于主动转型和被动保壳的需要，多家上市企业剥离房地产开发业务，如鲁商发展、珠免集团、冠城新材等剥离房地产开发业务，这些上市企业退出房地产业务或转型轻资产。

表：2022-2025年8月A+H被动退市房企

资料来源：根据公开信息整

2025上半年上市房企超六成亏损

截至8月20日，沪深上市房企中71家发布2025半年度业绩预告，其中45家亏损，占比63.4%，相比去年同期上升了1.1个百分点，上市房企业绩普遍不佳，个别房企亏损超百亿元。

上市房企业绩亏损主要原因：项目结算规模显著下降，毛利率处低位；新增计提了资产减值；部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值；有息负债利息费用化金额增加。

图：2021-2025年沪深上市房企年中业绩预告类型占比

数据来源：中指数据CREIS

本文来自微信公众号“中指研究院”，作者：中指研究，36氪经授权发布。